Право Эмфитевзиса. Подробная информация
5 (100%) 1 vote

Право эмфитевзиса является одним из видов вещных прав (ст. 395 Гражданского кодекса Украины, далее — ГКУ). Оно определено ГКУ и Земельным кодексом Украины (далее — ЗКУ). Право пользования земельным участком устанавливается договором между собственником этого земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться им для сельхозпотребностей (ст. 407 ГКУ). Согласно ст. 1021



Земельный Кодекс Украины право пользования чужим земельным участком для сельхознужд (эмфитевзис) возникает на основании договора между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для таких потребностей, согласно ГКУ.

Регулирования отношений, возникающих в процессе установления, реализации, прекращения и защиты права эмфитевзиса, осуществляется на основании гл. 33 ГКУ, ст. 1021 ЗКУ. Заключение договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельхознужд осуществляется в соответствии с ГКУ, с учетом требований ЗКУ. Органы государственной власти и органы местного самоуправления в соответствии с их полномочиями, определенными ст. 122 ЗКУ, могут осуществлять продажу прав на земельные участки государственной и коммунальной собственности (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) гражданам, юридическим лицам и иностранным государствам на основаниях и в порядке, установленных ЗКУ.



Право Эмфитевзиса2При этом такие права подлежат продаже отдельными лотами на конкурентных началах (земельных торгах) в форме аукциона в порядке, установленном гл. 21 ЗКУ (исключения определены ч. 2 ст. 134 ЗКУ). Обращаем внимание на то, что государство, территориальная община продает не «право эмфитевзиса», а «право на заключение договора эмфитевзиса». По результатам торгов происходит заключение договора и регистрация вещного права. Право эмфитевзиса возникает с даты регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее — Госреестр прав).

Согласно ст. 28 Закона Украины от 01.07.2004 г.. No 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — Закон No 1952) решения органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче земельного участка в пользование для сельхозпотребностей (эмфитевзис) могут приниматься в отсутствие госрегистрации права собственности государства или территориальной общины на такой земельный участок в Госреестре прав. Во время проведения госрегистрации права эмфитевзиса на земельные участки государственной или коммунальной собственности, право собственности на которые не зарегистрировано в Госреестре прав, госрегистратора с проведением такой регистрации проводит также госрегистрации права собственности на такие земельные участки без подачи соответствующего заявления соответствующими органами.

Если же право собственности на земельный участок возникло и оформлено в установленном порядке до 01.01.2013 г.., То государственная регистрация права эмфитевзиса осуществляется одновременно с госрегистрацией права собственности на такой земельный участок (кроме случаев, когда право собственности уже зарегистрировано в Госреестре прав). В таком случае госрегистрация права собственности на земельный участок может осуществляться без представления заявителем документа, на основании которого возникло право собственности. Это возможно при условии регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре (далее — ГЗК) и до момента автоматизированного переноса в Госреестр прав записей о вещные права и обременения на земельные участки из Государственного реестра земель (ст. 29 Закона No 1952). В соответствии со ст. 136 ЗКУ подготовка лотов к проведению земельных торгов включает государственной регистрацией земельного участка. Таким образом, установление права эмфитевзиса относительно земель государственной или коммунальной собственности происходит после регистрации права собственности в Госреестре прав. ГКУ и ЗКУ не уделяют много внимания правовому регулированию договора об установлении эмфитевзиса. В частности, ни один нормативный акт не определяет форму такого договора. Учитывая ст. 206, 208, 209 ГКУ, следует сделать вывод, что это должно быть простая письменная форма. Однако для большей гарантированности и защиты прав сторон все же желательно договор об установлении эмфитевзиса нотариально заверять.



Следует обратить внимание также на начало действия права эмфитевзиса во времени. В соответствии со ст. 640 ГКУ договор считается заключенным с момента получения лицом, направившим предложение заключить договор, ответа о принятии этого предложения. Если в соответствии с актом гражданского законодательства для заключения договора необходимы также передача имущества или совершение иного действия, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества или совершения определенного действия. А в соответствии со ст. 3 Закона No 1952 вещные права на недвижимое имущество и их обременения, подлежащих госрегистрации, возникают с момента такой регистрации.

Право Эмфитевзиса3Право эмфитевзиса подлежит государственной регистрации и возникает с даты его государственной регистрации. Таким образом, дата заключения договора эмфитевзиса во времени не совпадает с датой возникновения права эмфитевзиса. Стороны могут в договоре прописать условие о том, когда договор эмфитевзиса считается заключенным, например: «Договор считается заключенным и земельный участок считается переданный владельцем землепользователю в пользование на праве эмфитевзиса с момента государственной регистрации этого права».



Если стороны договорились о нотариальном удостоверении договора, такой договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения. При нотариальном удостоверении договора эмфитевзиса происходит одновременное подписание сторонами, его нотариальное удостоверение и регистрация права эмфитевзиса. В случае, если право на заключение договора эмфитевзиса приобретается на земельных торгах, договор между организатором земельных торгов и победителем торгов заключается непосредственно в день проведения торгов (кроме случаев, предусмотренных ЗКУ) и может заключаться в простой письменной форме.

Право эмфитевзиса имеет ряд особенностей и отличий от других вещных прав. Если другие вещные права могут устанавливаться на основании наследования, решения суда или норм закона, то право эмфитевзиса устанавливается исключительно на основании договора. Предоставлять земельный участок в пользование на условиях эмфитевзиса может только собственник земельного участка (ст. 407 ГКУ).

Субъекты договора Эмфитевзис.



Законодательством установлены определенные ограничения на предоставление в пользование земель на условиях эмфитевзиса для их владельцев. В Украине иностранные граждане не могут приобретать в собственность земли сельхозназначения, а унаследованные ими земельные участки с таким целевым назначением должны быть отчуждены в течение одного года. Поэтому иностранное лицо, которое стало владельцем земельного участка унаследовав ее, по логике норм ЗКУ не может заключить договор эмфитевзиса на срок, превышающий один год.

Однако окончание летнего срока не является основанием для прекращения права собственности на землю (письмо Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 16.01.2013 г.. No 10-71 / 0 / 4-13). Если не было принудительного отчуждения земельного участка, то иностранное лицо остается владельцем земли, имеет полномочия предоставить в пользование земельный участок на условиях эмфитевзиса. Поэтому считают, что срок, на который такое лицо предоставляет в пользование земельный участок, не может быть ограниченным.

В случае дальнейшего отчуждения земельного участка договор сохраняет силу для землепользователя, поскольку переход права собственности на земельный участок не является основанием для прекращения права эмфитевзиса (ст. 1481 ЗКУ).

Лицо, которое изъявило желание пользоваться земельным участком для сельхознужд является стороной договора эмфитевзиса, а именно является землепользователем (эмфитевта). Наиболее широкими полномочиями для приобретения права пользования земельными участками наделены граждане. Они могут приобретать в пользование земли для ведения личного крестьянского хозяйства (далее — ОСГ), садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства.



Но если внимательно читать нормы ЗКУ, то выяснится, что приобрести в пользование земельные участки на условиях эмфитевзиса гражданам, оказывается, достаточно проблематично. Земли для сенокошения и выпаса скота, независимо от формы собственности на них, граждане могут только арендовать (ст. 34 ЗКУ). Гражданам или их объединениям из земель государственной или коммунальной собственности могут предоставляться земельные участки для огородничества также только в аренду (ст. 36 ЗКУ). Эти ограничения не распространяются на предоставление в пользование земель частной собственности.

Земельные участки для садоводства могут приобретать граждане Украины из земель государственной и коммунальной собственности в пользование на условиях аренды. Относительно земель частной собственности такого ограничения не устанавливается. Согласно ст. 5 Закона Украины от 15.05.2003 г.. No 742-IV «О личном крестьянском хозяйстве» использования земельных участков для ведения ОСГ осуществляется гражданами на условиях аренды или собственности. Что касается иностранных лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, то ст. 35 ЗКУ предусматривает для них право пользования земельными участками любой формы собственности на условиях аренды. Сельхозпредприятия могут приобретать в пользование без каких-либо ограничений, в том числе и на условиях эмфитевзиса, земли сельхозназначения для ведения товарного сельхозпроизводства.

Анализ ст. 24, 31, 37 ЗКУ заставляет сделать вывод, что для отдельных юридических лиц этим кодексом не предусмотрена возможность приобретения в пользование земельных участков на условиях эмфитевзиса. Так, учреждения и организации могут приобретать земли для ведения подсобного хозяйства только в аренду. Государственные и коммунальные сельхозпредприятия, учреждения и организации приобретают земельные участки из земель государственной и коммунальной собственности в постоянное пользование, а земли частной собственности могут приобрести в пользование на условиях аренды. Также законодатель в ст. 22 ЗКУ забыл отметить, что в пользование приобретают земли сельхозназначения еще и фермерские хозяйства (ст. 31 ЗКУ предусмотрено, что в состав земель фермерского хозяйства в том числе входят земельные участки, используемые им на условиях аренды). Таким образом, законодатель не предусмотрел возможность использования земель сельхозназначения на условиях эмфитевзиса вышеупомянутыми юридическими лицами. Поэтому можно сделать вывод, что им запрещено приобретать в пользование земли на условиях эмфитевзиса?

Считаем, что нет. Авторы законодательных норм при внесении изменений в ЗКУ, когда вводилось понятие «эмфитевзис», «забыли» дополнить нормы гл. 5 кодекса определением такого права как эмфитевзис. Однако это не может означать что его нет — как показывает практика, фермерские хозяйства и другие юридические лица приобретают и используют земли на условиях эмфитевзиса.



В Запорожской области судебная практика, согласно которой право эмфитевзиса для фермерских хозяйств признается установленным на основаниях, определенных Законом. Законодатель для отдельных юридических лиц ограничивает потребности, для которых приобретаются в пользование на условиях эмфитевзиса земли сельхозназначения: сельскохозяйственные научно-исследовательские учреждения и учебные заведения могут приобретать в пользование земли для исследовательских и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства; несельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации — для ведения подсобного сельского хозяйства. Что касается оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, то они приобретают сельхозземли для размещения собственной инфраструктуры. Если предполагается застройка земельного участка, то ограниченное право пользования земельным участком приобретается на условиях суперфиции.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here