Как фермеру не потерять землю полученную в постоянное пользование
5 (100%) 5 votes

ПЕРВЫЕ ШАГИ:

  • Присвоение кадастрового номера земельному участку;
  • Оценка такого земельного участка и права пользования им.

Юридическая практика, по этому вопросу, становится все более распространенной (хотя услуги адвокатов и юристов, которые берутся за его решения, стоят недешево). Поэтому предлагаем вам самостоятельно пройти определенные этапы процедуры внесения права постоянного пользования в складочный капитал фермерского хозяйства.



Статья посвящается первым и, по нашему мнению, важнейшему этапу — подготовительному. На этом этапе нужно решить три задачи, без которых невозможно доказать всю процедуру до конца, а именно:

  • присвоить кадастровый номер земельному участку;
  • провести ему экспертную оценку;
  • провести денежную оценку права пользования земельным участком.

Необходимость этих мер вызвана тем, что без кадастрового номера невозможно осуществить

государственную регистрацию прав на земельный участок, а без экспертной денежной оценки земельного участка и, отдельно, без оценки права пользования земельным участком нельзя определить стоимость имущественного права, собственно и будет включен в складочный капитал фермерского хозяйства, и соответственно, новый объем корпоративных прав участников (учредителя и членов при наличии).

Получаем разрешение на разработку техдокументации.



Для получения кадастрового номера земельного участка необходимо разработать техническую документацию по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) (далее — техдокументация). Земельный участок, который был предоставлен основателю фермерского хозяйства в постоянное пользование для создания этого хозяйства, находящегося в государственной или коммунальной собственности.

Поэтому основанием для проведения работ по подготовке техдокументации является решение органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере земельных отношений, в сфере землеустройства, или органа местного самоуправления, на территории которого земельный участок находится (ст. Ст. 13-1, 19, 22 Закона Украины от 22.05.2003 г.. No 858-IV «О землеустройстве», далее — Закон No 858).

Итак, первое, что нужно сделать — это обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления, к компетенции которого относится распоряжение таким земельным участком.

Если земельный участок находится за пределами населенного пункта, то обращаться нужно в Главное управление Держгеокадастра в области, а если этим земельным участком распоряжается соответствующий местный совет, то — в орган местного самоуправления.

Обращение оформляется в виде заявления. Подается такое заявление от имени физического лица, которому земельный участок был предоставлен в постоянное пользование.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В заявлении нужно просить предоставления согласия именно на восстановление границ, поскольку изначально они уже устанавливались при предоставлении земельного участка в постоянное пользование. Кроме того, в данном случае уместно вспомнить, что согласно ч. 1 ст. 96 Земельного кодекса Украины, землепользователи обязаны не нарушать права собственников смежных земельных участков и землепользователей. Одной из мер недопущения таких нарушений и является восстановление границ земельного участка с присвоением ему кадастрового номера (конечно, если его нет).

Указанное заявление подлежит рассмотрению в месячный срок. Учитывая то, что законами Украины прямо не предусмотрено оснований для отказа землепользователю в установлении (восстановлении) границ земельного участка с присвоением ему кадастрового номера, орган Держгеокадастра или местного самоуправления не может отказать в этом. Однако на практике довольно часто возникают ситуации, когда территориальный орган Держгеокадастра игнорирует (не рассматривает) заявление или отказывает в предоставлении разрешения (согласия) на восстановление границ земельного участка.

С местными советами ситуация проще, как правило они согласие предоставляют. Поскольку территориальный орган Держгеокадастра является государственным органом, то фермер может обжаловать его действия в вышестоящий орган, но как показывает практика — это неэффективный путь.

В такой ситуации следует вспомнить норму ч. 1 ст. 22 Закона No 858, согласно которой землеустройство осуществляется, в том числе, на основании судебных решений. Согласно ч. 2 ст. 26 Закона No 858 разработчиком техдокументации является физическое лицо-предприниматель, который является сертифицированным инженером-землеустроителем, или любое юридическое лицо, имеющее в своем штате двух сертифицированных инженеров-землеустроителей (далее — разработчик). Он возьмется за дело, если землепользователь (фермер, которому предоставлено в постоянное пользование земельный участок) предоставит ему или письменное согласие соответствующего государственного органа (решение, приказ и т.д.), или судебное решение, содержащее разрешение на разработку техдокументации. Основанием для начала разработки техдокументации является договор между землепользователем и Разработчиком.

В договоре целесообразно предусмотреть, что последний несет ответственность за качество его исполнения — и при наличии претензий со стороны органа Держгеокадастра обязан взять на себя доказательства того, что он качественно выполнил свою работу.

Представление подготовленной техдокументации кадастровому регистратору для внесения данных в государственный земельный кадастр Украины. И присвоения кадастрового номера земельному участку.



Подготовленная техдокументация подается в кадастрового регистратора местного органа Держгеокадастра через Центр предоставления административных услуг, обслуживающего территорию, на которой находится земельный участок. Кадастровый регистратор в течение 14 календарных дней рассматривает ее и принимает решение о внесении данных о земельном участке в Государственный земельный кадастр с присвоением ему кадастрового номера или отказывает в этом.

Основанием для такого отказа может быть только несоответствие технической документации требованиям действующего законодательства Украины.

На практике иногда возникают случаи, когда орган Держгеокадастра предоставляет отказ по формальным либо не конкретизированным, а иногда — по надуманным основаниям.

Например, отмечается несоответствие техдокументации нормам земельного законодательства, но не указывается, в чем именно заключается такое несоответствие, вроде «понимайте как хотите». Безусловно, это неприемлемо.



 

В случае тенденциозности подхода и предвзятого отношения должностных лиц Держгеокадастра к заявителю, рекомендуем вместе с Разработчиком техдокументации проанализировать основания его отказа и согласовать свои позиции (вот почему нужно обращаться к опытным специалистам).

Желательно получить от разработчика письменные объяснения, в которых он должен четко изложить свою позицию (кто виноват: он сам допустил ошибку и некачественно выполнил свою работу или орган Держгеокадастра нарушает закон).

Если Разработчик обоснованно и мотивированно доказывает свою правоту — действия органа Держгеокадастра можно оспаривать или в вышестоящий орган или в суд. При этом каждый из вариантов обжалования имеет свои преимущества и недостатки. Для более четкого понимания такой ситуации, интересно будет рассмотреть пример из практики.

Управление Держгеокадастра в районе несколько раз возвращало техдокументацию для устранения имеющихся якобы в ней ошибок. При этом каждый раз отмечалось о ее несоответствии нормам законодательства Украины без конкретизации нарушений (каким именно нормам техдокументация не соответствует). Понимая неправомерность таких действий, фермер (заказчик техдокументации) потребовал предоставить Разработчиком письменные объяснения по этому поводу.

Последний предоставил такие объяснения, отметив, что по его мнению, заказанная техдокументация выполнена правильно, основания для ее возвращения отсутствуют. Фермер обратился в суд, и объяснение разработчика стали очень кстати — как доказательство неправомерности действий должностных лиц управления Держгеокадастра.

Независимо от того, суд или вышестоящий орган будет обжаловать действия органов Держгеокадастра, фермер должен требовать одно: обязать внести данные о восстановлении границ земельного участка в Государственный земельный кадастр и присвоить ей кадастровый номер.

Финальным документом, подтверждающим присвоение земельному участку кадастрового номера, является выписка из Государственного земельного кадастра Украины, в котором он (кадастровый номер) указывается.

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ПРАВА НА НЕЕ.



Как фермеру не потерять землю полученную в постоянное пользование4Денежная оценка земельных участков в зависимости от назначения и порядка ее проведения (ст. 5 Закона Украины от 11.12.2003 г.. No 1378-IV «Об оценке земель», далее — Закон No 1378) может быть:

  • нормативно — капитализированный рентный доход с земельного участка, определенный по установленным и утвержденным нормативам;
  • экспертный — результат определения оценщиком стоимости земельного участка и связанных с ним прав с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведение расчетов и оформление результатов в виде отчета. Согласно ч. 6 и ч. 7 ст. 5 Закона No 1378, экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения их стоимости и используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно таких земельных участков и прав на них. Основаниями для ее проведения является договор, который заключается в порядке, установленном законом (ч. 3 ст. 15 Закона No 1378). Исходя из содержания данной нормы основатель фермерского хозяйства может самостоятельно инициировать проведение экспертной денежной оценки земельного участка и права постоянного пользования им без получения специальных разрешений на это.

ВНИМАНИЕ! Следует помнить, что оценщиком земельного участка и права пользования им может быть землеустроительная организация, которая имеет в своем штате соответствующих сертифицированных сотрудников. Проводить экспертную денежную оценку земельного участка и права пользования рекомендуется уже после присвоения ему кадастрового номера. Это позволит четко и однозначно идентифицировать его как объект оценки.

В нашем случае объектов оценки должно быть два: сам земельный участок и отдельно, право постоянного пользования им. Указанные оценки могут содержаться в одном документе. Присвоение кадастрового номера и проведение экспертной денежной оценки земельного участка и права постоянного пользования им позволит перейти к следующему этапу — регистрации права постоянного пользования земельным участком в Едином реестре прав на недвижимое имущество и их обременений. Особенностям его прохождения будет посвящена отдельная статья в ближайшем будущем

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here